Khi bắt đầu có kế hoạch xây nhà, nhiều gia chủ thường băn khoăn không biết nên tìm kiến trúc sư để thiết kế trước hay tìm một đơn vị thi công trước.
Nếu tìm nhà thầu quá sớm khi chưa xác định rõ nhu cầu, quy mô và công năng, gia chủ có thể khó hình dung tổng thể ngôi nhà. Ngược lại, nếu hoàn thiện thiết kế nhưng chưa tìm hiểu đơn vị thi công, việc triển khai sau đó cũng có thể gặp những vấn đề về chi phí và khả năng thi công thực tế.
Vậy nên thiết kế nhà trước hay tìm nhà thầu trước? Câu trả lời phụ thuộc vào cách gia chủ lựa chọn hình thức xây dựng. Tuy nhiên, với nhà phố và đặc biệt là hình thức xây nhà trọn gói, việc phối hợp thiết kế và thi công ngay từ đầu thường giúp quá trình triển khai thuận lợi hơn.
Vì sao cần xác định nhu cầu trước khi tìm nhà thầu?
Trước cả bước thiết kế, gia chủ nên xác định tương đối rõ mình muốn xây ngôi nhà như thế nào.
Một số thông tin cần chuẩn bị gồm:
- Diện tích khu đất
- Kích thước mặt tiền và chiều sâu
- Số tầng dự kiến
- Số thành viên trong gia đình
- Số phòng ngủ
- Số phòng vệ sinh
- Phòng khách
- Bếp và phòng ăn
- Phòng thờ
- Khu vực giặt phơi
- Nhu cầu để xe
- Không gian lưu trữ
- Phong cách kiến trúc
- Ngân sách dự kiến
Không cần phải có một phương án hoàn chỉnh ngay từ đầu. Chỉ cần xác định được nhu cầu cơ bản, gia chủ đã có cơ sở tốt hơn để trao đổi với kiến trúc sư và nhà thầu.
>>Xem thêm: Cách So Sánh Báo Giá Xây Nhà Trọn Gói: 10 Hạng Mục Gia Chủ Cần Kiểm Tra
Thiết kế nhà trước có lợi ích gì?
Thiết kế là bước giúp biến nhu cầu của gia chủ thành phương án cụ thể. Thông qua hồ sơ thiết kế, gia chủ có thể hình dung:
- Mặt bằng các tầng
- Vị trí các phòng
- Kích thước không gian
- Cầu thang
- Cửa đi và cửa sổ
- Mặt tiền
- Kết cấu
- Hệ thống điện nước
- Các hạng mục hoàn thiện
Khi có thiết kế tương đối rõ ràng, việc lập dự toán và xác định phạm vi thi công cũng thuận lợi hơn. Đặc biệt, những vấn đề liên quan đến công năng có thể được điều chỉnh trên bản vẽ trước khi đưa vào thi công.
Nếu tìm nhà thầu trước thì sao?
Tìm nhà thầu trước không phải lúc nào cũng là lựa chọn sai. Trong trường hợp gia chủ xác định xây nhà trọn gói, một đơn vị có năng lực thiết kế và thi công có thể tiếp nhận ngay từ giai đoạn đầu. Khi đó, nhà thầu có thể phối hợp cùng kiến trúc sư để:
- Tiếp nhận nhu cầu
- Khảo sát khu đất
- Đề xuất phương án
- Thiết kế
- Lập dự toán
- Thống nhất vật liệu
- Ký hợp đồng
- Triển khai thi công
Cách làm này giúp thiết kế và thi công được xem xét trong cùng một quy trình thay vì tách thành nhiều đơn vị hoàn toàn độc lập.
Nên thiết kế riêng rồi mới tìm nhà thầu?
Đây cũng là một phương án phổ biến. Gia chủ có thể thuê đơn vị thiết kế để hoàn thiện hồ sơ trước, sau đó sử dụng hồ sơ này để tìm và so sánh các nhà thầu. Ưu điểm của cách làm này là gia chủ có cơ sở tương đối rõ để yêu cầu các nhà thầu báo giá.Các đơn vị có thể dựa trên cùng một hồ sơ để bóc tách khối lượng và lập báo giá.
Tuy nhiên, gia chủ cần lưu ý rằng không phải nhà thầu nào cũng triển khai hồ sơ thiết kế theo cùng một cách. Một số chi tiết trên bản vẽ có thể cần được trao đổi thêm trước khi thi công.
>> Xem thêm: Thiết Kế Phòng Ngủ Nhà Phố Hiện Đại: Cách Bố Trí Đẹp Và Tiện Nghi
Vậy nên thiết kế trước hay tìm nhà thầu trước?
Nếu gia chủ thuê riêng đơn vị thiết kế và đơn vị thi công, có thể thiết kế tương đối đầy đủ trước rồi mới lựa chọn nhà thầu. Còn nếu lựa chọn hình thức xây nhà trọn gói, gia chủ có thể tìm một đơn vị có khả năng đảm nhận xuyên suốt từ khảo sát, thiết kế, dự toán đến thi công. Trong trường hợp này, hai công việc không nhất thiết phải tách thành hai giai đoạn hoàn toàn độc lập. Điều quan trọng hơn là đơn vị được lựa chọn phải có khả năng phối hợp tốt giữa thiết kế và thi công.
Lợi ích khi thiết kế và thi công được phối hợp ngay từ đầu
Khi một đơn vị hoặc một hệ thống quản lý thống nhất phụ trách cả thiết kế và thi công, thông tin giữa hai giai đoạn có thể được đồng bộ tốt hơn.
Hạn chế sai khác giữa bản vẽ và thực tế
Đơn vị trực tiếp thi công có thể kiểm tra tính khả thi của phương án ngay trong giai đoạn thiết kế. Những chi tiết khó thi công hoặc không phù hợp với điều kiện thực tế có thể được điều chỉnh sớm.
Dễ lập dự toán
Khi hồ sơ thiết kế được hoàn thiện, nhà thầu có thể bóc tách khối lượng để xây dựng dự toán cụ thể hơn. Điều này giúp gia chủ dễ hình dung tổng mức đầu tư.
Thuận tiện khi lựa chọn vật liệu
Vật liệu có thể được xác định ngay trong quá trình thiết kế và lập dự toán. Gia chủ cũng dễ kiểm soát sự thay đổi về chất lượng và ngân sách.
Giảm việc trao đổi với quá nhiều bên
Nếu thiết kế và thi công do các đơn vị hoàn toàn khác nhau đảm nhận, gia chủ có thể phải đứng giữa để truyền đạt thông tin. Với quy trình đồng bộ, việc trao đổi có thể đơn giản hơn.
Có nên chọn nhà thầu khi chưa có thiết kế?
Có thể, nhưng gia chủ không nên ký hợp đồng thi công khi chưa xác định rõ quy mô, phạm vi công việc và phương án triển khai. Nếu chưa có thiết kế hoàn chỉnh, nhà thầu vẫn có thể tư vấn sơ bộ dựa trên nhu cầu và hiện trạng khu đất. Tuy nhiên, những thông tin như tổng diện tích xây dựng, khối lượng vật tư và nhiều hạng mục hoàn thiện vẫn có thể thay đổi khi thiết kế được triển khai. Do đó, cần phân biệt giữa tư vấn ban đầu và chốt phương án thi công.
Có nên chỉ dựa vào mẫu nhà trên mạng để báo giá?
Không nên. Một mẫu nhà trên mạng có thể giúp gia chủ thể hiện phong cách mình yêu thích, nhưng không thể thay thế hồ sơ thiết kế của chính công trình. Hai khu đất có thể khác nhau về:
- Kích thước
- Hướng
- Vị trí
- Công trình liền kề
- Điều kiện giao thông
- Nhu cầu sử dụng
- Kết cấu
- Điều kiện thi công
Vì vậy, một mẫu nhà đẹp trên internet chỉ nên được sử dụng như tài liệu tham khảo ban đầu.
Thiết kế trước có giúp kiểm soát chi phí không?
Có. Khi thiết kế được triển khai rõ ràng, gia chủ có thể xác định tương đối cụ thể:
- Diện tích xây dựng
- Số tầng
- Quy mô từng không gian
- Mức độ phức tạp của kiến trúc
- Chủng loại vật liệu
- Hạng mục hoàn thiện
- Các yêu cầu kỹ thuật
Đây là cơ sở quan trọng để lập dự toán. Tuy nhiên, thiết kế tốt không có nghĩa là chi phí sẽ cố định tuyệt đối. Thay đổi vật liệu, điều chỉnh công năng hoặc phát sinh từ điều kiện thực tế vẫn có thể ảnh hưởng đến ngân sách.
Khi nào nên tìm nhà thầu?
Gia chủ nên bắt đầu tìm hiểu nhà thầu khi đã có tương đối rõ:
- Nhu cầu xây dựng
- Quy mô công trình
- Ngân sách
- Khu đất
- Phong cách mong muốn
Nếu chọn xây nhà trọn gói, có thể tìm hiểu nhà thầu ngay từ giai đoạn này để được tư vấn tổng thể. Không nhất thiết phải chờ đến khi có một bộ hồ sơ hoàn chỉnh mới bắt đầu trao đổi.
>>Xem thêm: Hợp Đồng Xây Nhà Trọn Gói: 10 Điều Gia Chủ Cần Kiểm Tra Trước Khi Ký
Những tiêu chí cần xem xét khi chọn nhà thầu
Sau khi đã có một số phương án, gia chủ nên đánh giá nhiều yếu tố thay vì chỉ so sánh giá.
Kinh nghiệm thực tế
Tìm hiểu những công trình tương tự mà đơn vị đã triển khai.
Năng lực thiết kế
Xem xét hồ sơ thiết kế, cách tổ chức công năng và khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế.
Khả năng thi công
Một phương án đẹp trên bản vẽ vẫn cần đảm bảo khả năng triển khai ngoài công trường.
Báo giá
Kiểm tra cách tính diện tích, phạm vi công việc, vật liệu và các hạng mục chưa bao gồm.
Hợp đồng
Cần làm rõ tiến độ, thanh toán, thay đổi, phát sinh, nghiệm thu và bảo hành.
Quy trình phù hợp khi xây nhà trọn gói
Đối với gia chủ lựa chọn xây nhà trọn gói, có thể triển khai theo trình tự:
Bước 1: Trao đổi nhu cầu và ngân sách.
Bước 2: Khảo sát hiện trạng khu đất.
Bước 3: Đề xuất phương án công năng và kiến trúc.
Bước 4: Triển khai hồ sơ thiết kế.
Bước 5: Bóc tách khối lượng và lập dự toán.
Bước 6: Thống nhất vật liệu và phạm vi công việc.
Bước 7: Ký hợp đồng.
Bước 8: Chuẩn bị mặt bằng và khởi công.
Bước 9: Thi công, nghiệm thu theo từng giai đoạn.
Bước 10: Hoàn thiện và bàn giao.
Trình tự cụ thể có thể được điều chỉnh tùy theo công trình và phạm vi dịch vụ đã thống nhất.
Những sai lầm gia chủ nên tránh
Một số sai lầm thường gặp gồm:
Chọn nhà thầu chỉ vì giá thấp
Giá thấp nhưng phạm vi công việc không đầy đủ có thể khiến tổng chi phí tăng lên trong quá trình thi công.
Thiết kế một nơi, thi công một nơi nhưng không kiểm tra hồ sơ
Điều này có thể dẫn đến những khác biệt giữa bản vẽ và khả năng thi công thực tế.
Thay đổi thiết kế liên tục
Thay đổi sau khi thi công có thể ảnh hưởng đến chi phí và tiến độ.
Không xác định ngân sách từ đầu
Khi ngân sách không rõ, phương án thiết kế có thể vượt quá khả năng đầu tư.
Chỉ quan tâm đến mặt tiền
Một ngôi nhà đẹp không chỉ nằm ở hình thức bên ngoài. Công năng, kết cấu, ánh sáng, thông gió và khả năng sử dụng lâu dài cũng cần được tính toán.
Gia chủ nên bắt đầu từ đâu?
Nếu chưa biết nên thiết kế nhà trước hay tìm nhà thầu trước, gia chủ có thể bắt đầu bằng việc xác định nhu cầu, ngân sách và hiện trạng khu đất. Sau đó, nên trao đổi với một đơn vị có khả năng tư vấn tổng thể để hiểu rõ quy mô công trình, phương án thiết kế và mức đầu tư dự kiến. Nếu lựa chọn xây nhà trọn gói, việc phối hợp thiết kế và thi công ngay từ đầu có thể giúp quá trình triển khai đồng bộ hơn. Quan trọng nhất là trước khi ký hợp đồng, gia chủ cần hiểu rõ mình nhận được những gì, chi phí bao gồm những hạng mục nào và trách nhiệm của từng bên ra sao.
VillaHome đồng hành từ thiết kế đến thi công nhà trọn gói
Việc thiết kế trước hay tìm nhà thầu trước không có một đáp án duy nhất cho mọi công trình. Nếu gia chủ thuê riêng đơn vị thiết kế và thi công, có thể hoàn thiện hồ sơ trước để làm cơ sở lựa chọn nhà thầu. Với hình thức xây nhà trọn gói, gia chủ có thể lựa chọn một đơn vị đủ năng lực để phối hợp từ khảo sát, tư vấn, thiết kế, dự toán đến thi công và hoàn thiện.
VillaHome hỗ trợ gia chủ xây dựng phương án phù hợp với diện tích khu đất, nhu cầu sử dụng và ngân sách dự kiến, đồng thời phối hợp các bước trong quá trình triển khai công trình theo phạm vi đã thống nhất.
Liên hệ VillaHome để được tư vấn phương án thiết kế và xây nhà trọn gói phù hợp với nhu cầu thực tế của gia đình.
Câu hỏi thường gặp
Nên thiết kế nhà trước hay tìm nhà thầu trước?
Nếu thuê riêng đơn vị thiết kế và thi công, gia chủ có thể hoàn thiện thiết kế trước rồi lựa chọn nhà thầu. Nếu xây nhà trọn gói, có thể tìm một đơn vị đảm nhận và phối hợp cả thiết kế lẫn thi công ngay từ đầu.
Có cần thiết kế xong mới được báo giá xây nhà không?
Không nhất thiết. Nhà thầu có thể tư vấn và đưa ra mức dự toán sơ bộ dựa trên nhu cầu và quy mô dự kiến. Tuy nhiên, hồ sơ thiết kế càng rõ thì báo giá càng có cơ sở cụ thể.
Có nên dùng mẫu nhà trên mạng để yêu cầu nhà thầu báo giá?
Có thể dùng hình ảnh tham khảo để thể hiện phong cách, nhưng không nên dùng mẫu nhà trên mạng làm cơ sở duy nhất để xác định chi phí cho công trình thực tế.
Thiết kế nhà có giúp hạn chế phát sinh không?
Thiết kế chi tiết và thống nhất trước khi thi công có thể giúp hạn chế nhiều thay đổi không cần thiết, từ đó hỗ trợ kiểm soát chi phí và tiến độ.
Xây nhà trọn gói có bao gồm thiết kế không?
Điều này phụ thuộc vào gói dịch vụ và hợp đồng. Gia chủ cần kiểm tra rõ phạm vi thiết kế, hồ sơ được bàn giao và các nội dung đã bao gồm trước khi ký kết.