Vì Sao Hai Nhà Thầu Báo Giá Cùng Một Căn Nhà Lại Chênh Nhau Hàng Trăm Triệu?

Một trong những tình huống khiến gia chủ băn khoăn nhất trước khi xây nhà là gửi cùng một bộ bản vẽ cho hai hoặc ba nhà thầu nhưng nhận về những mức giá hoàn toàn khác nhau. Có trường hợp một đơn vị báo 2,4 tỷ đồng, đơn vị khác báo 2,7 tỷ đồng, thậm chí có công trình mức chênh lệch lên tới vài trăm triệu đồng. Khi nhìn vào con số cuối cùng, nhiều người lập tức cho rằng nhà thầu báo giá thấp sẽ có lợi hơn hoặc nhà thầu báo giá cao đang “đội giá”. Tuy nhiên, đây chưa phải cách so sánh chính xác.

Thực tế, hai nhà thầu báo giá chênh nhau không có nghĩa một bên chắc chắn đắt và một bên chắc chắn rẻ. Cùng một bản vẽ nhưng phạm vi công việc, diện tích tính giá, chủng loại vật tư, tiêu chuẩn hoàn thiện, phương pháp thi công, điều kiện công trường, tiến độ, chế độ bảo hành và cách xử lý phát sinh có thể hoàn toàn khác nhau. Chỉ cần mỗi hạng mục chênh một khoản tương đối nhỏ, tổng giá trị của cả công trình đã có thể chênh hàng trăm triệu đồng.

Vì vậy, khi nhận nhiều báo giá xây nhà, điều quan trọng không phải là nhìn ngay vào con số cuối cùng mà phải tìm hiểu: Hai nhà thầu có thực sự đang báo giá cho cùng một phạm vi công việc, cùng chất lượng vật tư và cùng tiêu chuẩn hoàn thiện hay không?

>> Xem thêm: Có Nên Xây Nhà Trọn Gói Khi Chưa Có Kinh Nghiệm Xây Nhà?

Cùng một bản vẽ không có nghĩa là cùng một báo giá

Một bộ hồ sơ thiết kế giúp nhà thầu hiểu được quy mô, kiến trúc và yêu cầu kỹ thuật của công trình, nhưng bản vẽ không phải lúc nào cũng thể hiện đầy đủ mọi yếu tố tạo nên giá trị của một hợp đồng thi công. Đặc biệt với nhà ở dân dụng, rất nhiều hạng mục liên quan đến vật tư hoàn thiện, thiết bị, biện pháp thi công và phạm vi cung cấp cần được thể hiện rõ trong báo giá hoặc phụ lục vật tư.

Ví dụ, cùng một căn nhà phố 4 tầng có diện tích đất 5×20m, hai nhà thầu đều nhận được cùng một bộ bản vẽ. Nhà thầu thứ nhất có thể tính tổng diện tích xây dựng là 380m², trong khi nhà thầu thứ hai tính 410m² do cách tính phần móng, mái, ban công hoặc các diện tích phụ khác nhau. Chỉ riêng sự khác biệt về diện tích tính giá đã có thể tạo ra khoản chênh đáng kể.

Tương tự, một nhà thầu có thể báo giá phần xây dựng theo tiêu chuẩn hoàn thiện trung bình, trong khi nhà thầu khác đưa vào hệ vật tư cao cấp hơn. Nếu chỉ nhìn tổng giá, gia chủ sẽ thấy một bên đắt hơn rất nhiều nhưng thực chất hai báo giá đang bao gồm hai tiêu chuẩn khác nhau.

Đây là lý do đầu tiên cần ghi nhớ khi so sánh báo giá xây nhà: không so sánh hai con số nếu chưa đưa chúng về cùng một mặt bằng tiêu chuẩn.

Những nguyên nhân khiến hai nhà thầu báo giá chênh nhau hàng trăm triệu

Phạm vi công việc trong hai báo giá không giống nhau

Đây là nguyên nhân phổ biến nhất và cũng là nguyên nhân dễ bị bỏ qua nhất. Một báo giá được gọi là “xây nhà trọn gói” nhưng chưa chắc phạm vi trọn gói của hai đơn vị giống nhau. Nhà thầu A có thể bao gồm phần móng, kết cấu, xây tô, điện nước, chống thấm, sơn, cửa và thiết bị vệ sinh; trong khi nhà thầu B chỉ bao gồm các hạng mục chính, còn một số phần hoàn thiện được tách riêng để gia chủ lựa chọn sau.

Chẳng hạn, báo giá A là 2,5 tỷ đồng và báo giá B là 2,75 tỷ đồng. Nhìn qua có vẻ B đắt hơn 250 triệu đồng. Nhưng nếu kiểm tra chi tiết, báo giá A chưa bao gồm hệ thống cửa, đá cầu thang, thiết bị vệ sinh và một phần điện chiếu sáng, trong khi báo giá B đã bao gồm đầy đủ thì khoản chênh lệch thực tế sẽ nhỏ hơn rất nhiều.

Do đó, trước khi đánh giá giá xây nhà của một nhà thầu là cao hay thấp, hãy lập một danh sách toàn bộ công việc cần thực hiện và kiểm tra từng hạng mục có xuất hiện trong cả hai báo giá hay không.

Cách tính diện tích xây dựng khác nhau

Gia chủ thường có xu hướng lấy diện tích đất nhân với số tầng để ước tính chi phí. Tuy nhiên, trong thực tế, diện tích dùng để lập dự toán và báo giá có thể bao gồm nhiều thành phần khác nhau như móng, tầng hầm, mái, sân, ban công, tum hoặc các khu vực phụ trợ.

Ví dụ một căn nhà có diện tích đất 5×20m, tương đương 100m². Nếu xây 4 tầng thì không nên mặc định tổng diện tích tính giá chỉ đơn giản là 400m². Phần móng và mái có thể được tính theo tỷ lệ khác nhau tùy phương án kết cấu và cách lập báo giá của từng nhà thầu.

Vì vậy, khi nhận báo giá, câu hỏi đầu tiên nên là:

“Tổng diện tích tính giá của công trình là bao nhiêu mét vuông và từng phần được tính theo tỷ lệ nào?”

Chỉ khi hai nhà thầu sử dụng cùng cách tính hoặc gia chủ đã quy đổi được về cùng một cơ sở thì việc so sánh giá xây nhà theo m² mới có ý nghĩa.

Chủng loại vật tư khác nhau

Đây là nguyên nhân tạo ra sự chênh lệch rất lớn nhưng thường không được chú ý khi gia chủ chỉ nhìn vào tổng giá trị hợp đồng.

Cùng là thép xây dựng nhưng có thể khác thương hiệu, quy cách và tiêu chuẩn. Cùng là dây điện nhưng có nhiều loại với chất lượng và giá thành khác nhau. Cùng là gạch lát nền nhưng mức giá có thể chênh lệch rất lớn tùy thương hiệu, kích thước, bề mặt và nguồn gốc. Tương tự, sơn, cửa nhôm kính, thiết bị vệ sinh, đá tự nhiên, đá nhân tạo, thiết bị điện và nhiều vật tư hoàn thiện khác đều có nhiều phân khúc.

Một báo giá ghi:

Gạch lát nền loại tương đương.

Thoạt nhìn có vẻ không có vấn đề gì. Nhưng “tương đương” là tương đương về yếu tố nào? Giá thành, thương hiệu, kích thước, chất lượng hay tính năng? Nếu không được quy định cụ thể, gia chủ rất khó kiểm soát chất lượng vật tư khi công trình bước vào giai đoạn thi công.

Một báo giá xây nhà tốt vì vậy không chỉ cần ghi tên hạng mục mà nên thể hiện rõ chủng loại, thương hiệu, quy cách hoặc tiêu chuẩn vật tư trong phạm vi phù hợp.

Một nhà thầu tính vật tư theo tiêu chuẩn cao hơn

Không phải cứ báo giá cao hơn là nhà thầu đang tính sai. Có trường hợp mức giá cao hơn xuất phát từ việc nhà thầu lựa chọn tiêu chuẩn vật tư tốt hơn ngay từ đầu.

Ví dụ, cùng là cửa nhôm kính, một báo giá có thể sử dụng hệ nhôm phổ thông, trong khi báo giá khác sử dụng hệ nhôm cao cấp hơn với phụ kiện tốt hơn và kính có thông số khác. Hai phương án đều có thể đáp ứng yêu cầu sử dụng nhưng tuổi thọ, khả năng cách âm, cách nhiệt, độ hoàn thiện và giá thành không giống nhau.

Tương tự, phần chống thấm cũng vậy. Một nhà thầu có thể sử dụng hệ chống thấm cơ bản, trong khi đơn vị khác đề xuất hệ vật liệu cao hơn và bổ sung quy trình xử lý nền, góc chân tường, cổ ống hoặc các vị trí có nguy cơ thấm.

Vì thế, không nên đánh giá chất lượng nhà thầu chỉ bằng giá tổng hợp đồng.

>>> Xem thêm: Hợp Đồng Xây Nhà Trọn Gói Cần Có Những Gì? 10 Điều Gia Chủ Cần Biết

Báo giá thấp có thể chưa bao gồm nhiều khoản chi phí

Một báo giá ban đầu thấp có thể tạo cảm giác rất hấp dẫn. Tuy nhiên, gia chủ cần kiểm tra kỹ những hạng mục nào chưa được đưa vào giá.

Một số khoản thường cần làm rõ gồm chi phí khảo sát hiện trạng, xử lý nền móng trong điều kiện đặc biệt, một số hạng mục chống thấm, cửa và phụ kiện, thiết bị vệ sinh, đèn chiếu sáng, thiết bị điện, đá cầu thang và mặt tiền, lan can, tay vịn, sân thượng và sân sau, hệ thống cấp thoát nước ngoài phạm vi công trình, chi phí vận chuyển trong điều kiện đặc biệt và các thay đổi thiết kế trong quá trình thi công.

Không phải tất cả các khoản trên đều mặc nhiên phải nằm trong mọi hợp đồng. Điều quan trọng là phải xác định rõ chúng có thuộc phạm vi hợp đồng hay không.

Cách xử lý phát sinh giữa các nhà thầu khác nhau

Một trong những khác biệt lớn giữa các hợp đồng xây dựng nằm ở cách xác định và xử lý phần phát sinh.

Ví dụ gia chủ đang xây nhà và muốn thay loại gạch lát nền từ 100.000 đồng/m² lên loại 250.000 đồng/m². Nếu hợp đồng quy định rõ đơn giá chênh lệch và phương thức xác nhận thì việc thay đổi tương đối đơn giản. Ngược lại, nếu hợp đồng không quy định cụ thể, hai bên có thể mất nhiều thời gian để thống nhất lại chi phí.

Tương tự, khi gia chủ muốn thay đổi cửa, thêm ổ điện, điều chỉnh vách ngăn hoặc thay đổi thiết bị vệ sinh, khoản tiền phát sinh cần được xác định dựa trên phạm vi thay đổi và đơn giá đã thống nhất, thay vì thỏa thuận cảm tính tại công trường.

Một hợp đồng rõ ràng ngay từ đầu thường giúp hạn chế những tranh luận không cần thiết trong quá trình thi công.

Điều kiện thi công của từng công trình cũng ảnh hưởng đến chi phí

Hai căn nhà có cùng diện tích chưa chắc có điều kiện thi công giống nhau.

Một căn nằm ở mặt đường rộng, xe tải có thể tiếp cận trực tiếp sẽ thuận lợi hơn rất nhiều so với công trình nằm trong ngõ nhỏ, khu dân cư đông đúc hoặc khu vực bị hạn chế thời gian vận chuyển vật liệu.

Các yếu tố như vị trí công trình, khả năng tập kết vật tư, điều kiện vận chuyển, mặt bằng thi công, nhà liền kề, điều kiện nền đất, yêu cầu đảm bảo an toàn và thời gian được phép thi công đều có thể ảnh hưởng đến chi phí.

Đặc biệt với nhà phố xây chen trong khu dân cư, biện pháp thi công cần được tính toán cẩn thận để hạn chế ảnh hưởng đến công trình bên cạnh.

Biện pháp thi công và mức độ kiểm soát chất lượng khác nhau

Hai nhà thầu có thể cùng xây một căn nhà nhưng không nhất thiết sử dụng cùng một quy trình tổ chức thi công. Một đơn vị có thể bố trí hệ thống kiểm soát chất lượng chặt chẽ, nghiệm thu từng giai đoạn và lưu hồ sơ vật tư; đơn vị khác có thể tổ chức theo phương thức đơn giản hơn.

Điều này không có nghĩa quy trình càng nhiều thì giá càng tốt. Nhưng với công trình có giá trị lớn, gia chủ cần biết mình đang trả tiền cho những dịch vụ quản lý và kiểm soát nào.

Một nhà thầu chuyên nghiệp không chỉ cung cấp nhân công và vật liệu mà còn phải tổ chức tiến độ, phối hợp các đội thi công, kiểm soát chất lượng, xử lý kỹ thuật và chịu trách nhiệm về những phần việc đã cam kết.

>> Xem thêm: Xây Nhà 100m² Hết Bao Nhiêu Tiền Năm 2026? 3 Mức Ngân Sách Dễ Hình Dung

Tiến độ thi công cũng có thể làm thay đổi chi phí

Một công trình yêu cầu hoàn thành trong thời gian ngắn có thể cần tổ chức nhân lực và thiết bị khác với công trình có tiến độ linh hoạt.

Ví dụ, nếu gia chủ yêu cầu hoàn thiện căn nhà trong một khoảng thời gian cố định để kịp chuyển vào ở, nhà thầu cần xây dựng kế hoạch thi công phù hợp, phối hợp nhiều nhóm công việc và kiểm soát chặt chẽ các mốc nghiệm thu.

Vì vậy, khi so sánh báo giá xây nhà, không nên chỉ nhìn vào giá mà bỏ qua thời gian thi công dự kiến.

Chi phí quản lý và bảo hành cũng cần được xem xét

Một số gia chủ chỉ quan tâm:

“Nhà thầu nào báo giá thấp hơn?”

nhưng lại bỏ qua câu hỏi:

“Sau khi bàn giao, nếu công trình có vấn đề thì ai chịu trách nhiệm?”

Một hợp đồng xây nhà cần quy định rõ phạm vi bảo hành, thời gian bảo hành và cách xử lý khi xuất hiện lỗi thuộc trách nhiệm của nhà thầu.

Chi phí quản lý công trường, giám sát chất lượng, hồ sơ nghiệm thu và dịch vụ sau bàn giao cũng là những yếu tố cần được xem xét khi đánh giá một phương án xây nhà trọn gói.

Một ví dụ: Vì sao hai báo giá có thể chênh 300 triệu đồng?

Giả sử một căn nhà có cùng bộ hồ sơ thiết kế và hai nhà thầu đưa ra báo giá như sau:

Trong ví dụ minh họa này, tổng chênh lệch đến từ rất nhiều hạng mục nhỏ chứ không nhất thiết xuất phát từ việc một nhà thầu “ăn chênh” toàn bộ số tiền. Nếu tiếp tục kiểm tra sâu hơn, gia chủ có thể phát hiện một số vật tư trong báo giá A thuộc phân khúc thấp hơn hoặc một số hạng mục chưa được bao gồm.

Lưu ý: Bảng trên chỉ nhằm minh họa cách phân tích báo giá, không phải đơn giá thi công thực tế áp dụng cho mọi công trình.

Đừng chỉ hỏi: “Giá xây nhà bao nhiêu một mét vuông?”

Đơn giá theo mét vuông là một cách nhanh để ước tính ngân sách ban đầu nhưng không nên trở thành tiêu chí duy nhất để lựa chọn nhà thầu.

Ví dụ:

Nhà thầu A: 6,5 triệu đồng/m².

Nhà thầu B: 7,2 triệu đồng/m².

Nếu chưa biết hai mức giá này bao gồm những gì thì chưa thể kết luận A rẻ hơn B.

Hãy đặt hai báo giá cạnh nhau và kiểm tra: cùng diện tích tính giá chưa, cùng loại móng chưa, cùng tiêu chuẩn kết cấu chưa, cùng vật tư điện nước chưa, cùng loại cửa chưa, cùng tiêu chuẩn sơn chưa, cùng thiết bị vệ sinh chưa, cùng phạm vi chống thấm chưa, cùng mức hoàn thiện chưa và cùng thời gian bảo hành chưa?

Khi tất cả các yếu tố đã tương đồng, lúc đó đơn giá mới thực sự có ý nghĩa.

Cách so sánh hai báo giá xây nhà trong 15 phút

Nếu đang có hai hoặc ba báo giá trong tay, gia chủ có thể thực hiện theo một quy trình đơn giản. Trước tiên, hãy kiểm tra tổng diện tích tính giá vì nếu diện tích khác nhau thì tổng giá gần như không thể so sánh trực tiếp.

Tiếp theo, kiểm tra phạm vi công việc và đánh dấu từng hạng mục được bao gồm hoặc chưa bao gồm trong mỗi báo giá. Sau đó kiểm tra chủng loại vật tư, không chỉ nhìn tên hạng mục mà cần xem thương hiệu, quy cách hoặc tiêu chuẩn được quy định như thế nào.

Tiếp tục kiểm tra các hạng mục chưa bao gồm vì đây là nơi thường xuất hiện những khoản có thể trở thành chi phí phát sinh. Sau đó xem hợp đồng quy định việc thay đổi vật tư, thay đổi thiết kế hoặc bổ sung hạng mục như thế nào.

Cuối cùng, hãy kiểm tra tiến độ và bảo hành. Chỉ sau khi đã đưa hai báo giá về cùng một phạm vi công việc và tiêu chuẩn tương đương, gia chủ mới nên so sánh tổng giá trị hợp đồng.

10 câu hỏi nên hỏi nhà thầu trước khi ký hợp đồng

Tổng diện tích tính giá của công trình là bao nhiêu m²?

Báo giá đã bao gồm những hạng mục nào?

Hạng mục nào chưa bao gồm?

Vật tư sử dụng thuộc thương hiệu và tiêu chuẩn nào?

Nếu thay đổi vật liệu thì giá được điều chỉnh như thế nào?

Nếu phát sinh do thay đổi thiết kế thì ai xác nhận và phê duyệt?

Tiến độ dự kiến của từng giai đoạn là bao lâu?

Những mốc nào được nghiệm thu trước khi chuyển sang giai đoạn tiếp theo?

Chính sách bảo hành công trình như thế nào?

Tổng giá trị hợp đồng có thể thay đổi trong những trường hợp nào?

Một nhà thầu có thể không phải là đơn vị có giá thấp nhất, nhưng nếu có thể trả lời rõ ràng những câu hỏi trên thì gia chủ sẽ dễ dàng đánh giá mức độ minh bạch và chuyên nghiệp hơn.

Vậy có nên chọn nhà thầu báo giá thấp nhất?

Không nên lựa chọn chỉ dựa vào giá thấp nhất.

Giá thấp có thể là lợi thế nếu hai nhà thầu thực sự cung cấp cùng một phạm vi công việc, cùng tiêu chuẩn vật tư, cùng tiến độ và cùng trách nhiệm. Nhưng nếu một báo giá thấp hơn vì loại bỏ nhiều hạng mục hoặc sử dụng tiêu chuẩn vật tư khác thì việc chọn giá thấp chưa chắc giúp gia chủ tiết kiệm.

Ngược lại, cũng không nên mặc định rằng nhà thầu có giá cao nhất là nhà thầu tốt nhất. Một mức giá cao cần được giải thích bằng phạm vi công việc, chất lượng vật tư, phương án kỹ thuật và các giá trị thực tế mà gia chủ nhận được.

Mục tiêu không phải tìm nhà thầu rẻ nhất mà là tìm phương án có giá trị phù hợp nhất với ngân sách và yêu cầu của công trình.

Một báo giá xây nhà tốt cần minh bạch những gì?

Một báo giá dễ kiểm tra nên giúp gia chủ trả lời được những câu hỏi cơ bản: xây những gì, dùng vật tư gì, số lượng bao nhiêu, tiêu chuẩn nào, giá bao nhiêu, phần nào chưa bao gồm và nếu có thay đổi thì xử lý thế nào.

Càng rõ ràng từ đầu, khả năng phát sinh tranh chấp trong quá trình thi công càng giảm. Đặc biệt đối với những công trình có giá trị lớn, gia chủ không nên chỉ giữ một bảng tổng giá mà nên yêu cầu hồ sơ thể hiện rõ phạm vi công việc và tiêu chuẩn vật tư đi kèm.

Đây cũng là lý do khi lựa chọn nhà thầu xây dựng, gia chủ nên xem xét đồng thời nhiều yếu tố: năng lực thực tế, hồ sơ thiết kế, công trình đã thực hiện, quy trình thi công, chất lượng vật tư, hợp đồng, tiến độ, nghiệm thu, bảo hành và mức độ minh bạch của báo giá.

VillaHome nhìn nhận việc báo giá xây nhà như thế nào?

Với một công trình xây dựng, con số cuối cùng trên báo giá chỉ là một phần của bài toán. Điều quan trọng hơn là gia chủ cần biết mình đang nhận được những gì với số tiền đó.

Một báo giá rõ ràng cần giúp gia chủ hiểu được phạm vi công việc, tiêu chuẩn vật tư, cách tính diện tích, tiến độ, các trường hợp có thể phát sinh và trách nhiệm của nhà thầu trong quá trình thi công cũng như sau khi bàn giao.

Nếu bạn đang có hai hoặc nhiều báo giá xây nhà khác nhau, đừng vội lựa chọn chỉ vì một con số thấp hơn. Hãy đặt các báo giá cạnh nhau, quy đổi về cùng phạm vi công việc và cùng tiêu chuẩn vật tư rồi mới đưa ra quyết định.

Bạn đang chuẩn bị xây nhà và có nhiều báo giá nhưng chưa biết cách đối chiếu? Hãy liên hệ VillaHome để được tư vấn phương án phù hợp với diện tích, nhu cầu sử dụng và ngân sách của gia đình.

Câu hỏi thường gặp

Vì sao hai nhà thầu báo giá cùng một căn nhà lại chênh nhau?

Nguyên nhân thường nằm ở sự khác nhau về diện tích tính giá, phạm vi công việc, chủng loại vật tư, tiêu chuẩn hoàn thiện, điều kiện thi công, tiến độ, bảo hành và cách xử lý các khoản phát sinh.

Có nên chọn nhà thầu có giá xây nhà thấp nhất không?

Không nên chỉ dựa vào giá thấp nhất. Cần so sánh hai báo giá trên cùng phạm vi công việc và cùng tiêu chuẩn vật tư trước khi quyết định.

Làm thế nào để so sánh báo giá xây nhà chính xác?

Hãy kiểm tra tổng diện tích tính giá, phạm vi công việc, vật tư, hạng mục chưa bao gồm, cách tính phát sinh, tiến độ và bảo hành. Sau đó mới so sánh tổng giá trị hợp đồng.

Vì sao báo giá xây nhà thường có phát sinh?

Phát sinh có thể xuất hiện khi thay đổi thiết kế, thay đổi vật liệu, bổ sung hạng mục hoặc gặp những điều kiện thực tế khác với thông tin ban đầu. Hồ sơ thiết kế và hợp đồng càng rõ thì càng dễ kiểm soát phát sinh.

Giá xây nhà theo m² có thể dùng để chọn nhà thầu không?

Đơn giá/m² phù hợp để tham khảo và ước tính ngân sách ban đầu nhưng không nên dùng làm tiêu chí duy nhất. Cần biết chính xác đơn giá đó bao gồm những hạng mục và tiêu chuẩn nào.