Xây nhà sát vách nhà hàng xóm có gì khác?
Tại các khu dân cư đô thị, đặc biệt là những khu vực có mật độ xây dựng cao, tình trạng hai căn nhà nằm sát nhau hoặc chỉ cách nhau một khoảng rất nhỏ khá phổ biến. Khi xây dựng trên những khu đất như vậy, gia chủ không chỉ cần quan tâm đến thiết kế và kết cấu của căn nhà mới mà còn phải tính đến hiện trạng công trình liền kề.
Việc thi công móng, đào đất, xây tường, chống thấm hay lắp đặt hệ thống kỹ thuật đều có thể ảnh hưởng đến quá trình xây dựng nếu không được chuẩn bị từ đầu.
Đặc biệt, với nhà phố nằm trong khu dân cư đông đúc, điều kiện mặt bằng thường hạn chế và việc vận chuyển vật liệu cũng khó khăn hơn. VillaHome hiện cũng lưu ý đến đặc điểm nhà liền kề, ngõ hẹp và điều kiện vận chuyển trong quá trình khảo sát và lập phương án thi công.
>> Xem thêm: Nền Nhà Nên Cao Bao Nhiêu So Với Mặt Đường? Cách Xác Định Cốt Nền Khi Xây Nhà
Có cần khảo sát nhà hàng xóm trước khi xây không?
Đây là việc rất nên thực hiện trước khi khởi công, nhất là khi hai công trình nằm sát nhau.
Gia chủ và đơn vị thi công cần quan sát tình trạng thực tế của công trình bên cạnh trong phạm vi có thể tiếp cận, đặc biệt là những dấu hiệu như:
- Tường đã xuất hiện vết nứt hay chưa.
- Nhà bên cạnh có dấu hiệu nghiêng, lún hay không.
- Tường tiếp giáp có hiện tượng ẩm hoặc thấm không.
- Móng và phần kết cấu hiện hữu có đặc điểm gì cần lưu ý.
- Công trình bên cạnh có những phần kết cấu hoặc đường ống nằm sát ranh giới hay không.
Việc khảo sát trước giúp phân biệt tình trạng của công trình hàng xóm trước khi công trình mới bắt đầu thi công. Đây là cơ sở quan trọng nếu trong quá trình xây dựng sau đó xuất hiện những thay đổi trên công trình liền kề.
Nên ghi nhận hiện trạng nhà bên cạnh trước khi thi công
Một trong những việc gia chủ nên làm trước ngày khởi công là ghi nhận hiện trạng các công trình liền kề.
Có thể chụp ảnh hoặc quay video những khu vực quan trọng như mặt tường, trần, nền, cửa và các vị trí đã có dấu hiệu xuống cấp từ trước.
Hình ảnh nên thể hiện được vị trí tương đối rõ ràng và thời điểm ghi nhận. Với những công trình có nhiều nhà liền kề, nên phân loại theo từng phía để tránh nhầm lẫn.
Việc này không có nghĩa là mặc định công trình mới sẽ gây ảnh hưởng đến nhà bên cạnh. Mục đích chính là tạo cơ sở xác định hiện trạng ban đầu và giúp các bên có thông tin rõ ràng hơn trong quá trình thi công.
Đào móng sát nhà hàng xóm cần đặc biệt lưu ý
Phần móng là một trong những giai đoạn cần kiểm soát chặt chẽ nhất khi xây nhà sát công trình hiện hữu. Khi đào đất, đặc biệt với khu vực có chiều sâu móng lớn, cần đánh giá điều kiện đất và khoảng cách đến công trình bên cạnh.
Nếu không có biện pháp thi công phù hợp, việc đào đất có thể làm thay đổi điều kiện đất tại khu vực tiếp giáp. Vì vậy, phương án đào móng không nên được quyết định chỉ dựa trên kinh nghiệm của đội thợ. Cần căn cứ vào hồ sơ kết cấu, điều kiện thực tế của khu đất và đặc điểm công trình xung quanh.
Không nên tự ý đào sâu hơn thiết kế
Một sai lầm có thể xảy ra trong quá trình thi công là thay đổi chiều sâu đào móng so với phương án đã được tính toán. Khi gặp điều kiện đất khác dự kiến, đội thi công cần báo lại để kỹ thuật kiểm tra và đưa ra phương án xử lý phù hợp.
Việc tự ý đào sâu, mở rộng hố móng hoặc thay đổi kết cấu mà không có sự kiểm tra có thể ảnh hưởng đến cả công trình đang xây dựng và khu vực xung quanh. Đây cũng là lý do việc thi công phần móng cần bám sát hồ sơ kỹ thuật thay vì chỉ dựa vào kinh nghiệm thực tế của công nhân.
Tường nhà mới có nên xây sát hoàn toàn tường nhà hàng xóm?
Không nên tự quyết định vấn đề này chỉ dựa vào khoảng trống thực tế giữa hai căn nhà. Cách xử lý tường tiếp giáp cần được tính toán trong thiết kế và phù hợp với điều kiện hiện trạng. Các vấn đề như khả năng chống thấm, thoát nước, bảo trì và xử lý khe tiếp giáp cần được xem xét từ trước.
Nếu hai nhà nằm sát nhau, những khu vực tiếp giáp sẽ rất khó tiếp cận sau khi công trình hoàn thiện. Vì vậy, nếu có hạng mục cần xử lý từ bên ngoài, phải tính đến khả năng bảo trì ngay trong giai đoạn thiết kế. Đây là một trong những điểm mà gia chủ thường bỏ qua vì chỉ tập trung vào hình thức mặt tiền.
Chống thấm giữa hai nhà liền kề rất quan trọng
Khu vực tiếp giáp giữa hai công trình là nơi cần được quan tâm đặc biệt về nước mưa và độ ẩm. Nếu thiết kế không phù hợp, nước có thể tích tụ tại những vị trí khó quan sát. Khi đó, dấu hiệu thấm có thể chỉ xuất hiện sau một thời gian sử dụng.
Các vị trí cần được xem xét gồm:
- Tường tiếp giáp.
- Khu vực mái.
- Sân thượng.
- Ban công.
- Các điểm giao giữa tường và mái.
- Đường ống thoát nước.
- Những vị trí xuyên tường.
Giải pháp chống thấm cần được đưa vào thiết kế và thi công đồng bộ, thay vì chờ đến khi xuất hiện vết ẩm mới xử lý.
Cần chú ý đường ống nước của hai công trình
Khi hai căn nhà nằm sát nhau, hệ thống cấp thoát nước cần được bố trí rõ ràng. Gia chủ không nên để đường ống của công trình mới đi qua hoặc tác động đến kết cấu, không gian sử dụng của công trình bên cạnh nếu không có cơ sở và sự thống nhất phù hợp.
Đặc biệt, các đường thoát nước từ mái, sân thượng và ban công cần được thiết kế sao cho nước được dẫn về hệ thống thoát nước của chính công trình. Nếu nước mưa hoặc nước thải chảy sang khu đất bên cạnh, đây có thể trở thành vấn đề trong quá trình sử dụng lâu dài.
Xây nhà sát vách cần quan tâm đến ánh sáng và thông gió
Khi hai bên nhà đều xây sát ranh giới, các mặt bên thường không còn nhiều khả năng mở cửa sổ. Điều này khiến việc tổ chức ánh sáng và thông gió cần được tính toán ngay từ thiết kế.
Thay vì phụ thuộc vào cửa sổ bên hông, kiến trúc có thể sử dụng mặt tiền, phía sau, khoảng thông tầng hoặc các giải pháp lấy sáng phù hợp với điều kiện khu đất.
VillaHome hiện cũng có nội dung riêng về giải pháp lấy sáng và thông gió cho nhà phố, trong đó nhấn mạnh việc kết hợp mặt bằng, cửa, khoảng thông tầng và giếng trời thay vì chỉ dựa vào một giải pháp đơn lẻ.
Vì vậy, khi biết chắc hai bên nhà đều bị giới hạn khoảng mở, gia chủ nên trao đổi vấn đề này ngay từ khi thiết kế.
Nhà trong ngõ nhỏ càng cần chuẩn bị kỹ
Không chỉ vấn đề nhà hàng xóm, điều kiện đường vào cũng ảnh hưởng lớn đến việc thi công.
Với những khu đất nằm sâu trong ngõ, xe chở vật liệu và máy móc có thể không tiếp cận trực tiếp được công trình. Vật liệu vì vậy có thể phải vận chuyển qua nhiều đoạn hoặc tập kết tại vị trí khác trước khi đưa vào.
Điều này ảnh hưởng đến:
- Cách tổ chức mặt bằng.
- Thời gian vận chuyển.
- Vị trí tập kết vật liệu.
- Biện pháp thi công.
- An toàn cho người dân xung quanh.
VillaHome cũng đề cập đến việc đánh giá điều kiện vận chuyển và đặc điểm ngõ hẹp khi khảo sát công trình nhà phố.
Có nên thống nhất với hàng xóm trước khi khởi công?
Trong thực tế, việc trao đổi trước với các hộ liền kề có thể giúp quá trình thi công thuận lợi hơn. Gia chủ có thể thông báo trước thời gian dự kiến khởi công, những giai đoạn thi công có thể gây tiếng ồn hoặc ảnh hưởng đến sinh hoạt và cách thức liên hệ khi cần xử lý vấn đề phát sinh.
Nếu công trình có những điều kiện đặc biệt liên quan đến phần tiếp giáp, mặt bằng hoặc biện pháp thi công, các nội dung cần thiết nên được trao đổi rõ ràng thay vì để đến khi thi công mới phát sinh tranh luận.
Một mối quan hệ phối hợp tốt với các hộ xung quanh cũng giúp giảm những bất tiện không đáng có trong suốt thời gian công trình được triển khai.
Khi nào cần đặc biệt thận trọng?
Một số trường hợp cần được khảo sát kỹ hơn trước khi thi công gồm khu đất có nhà cũ sát hai bên, công trình hàng xóm đã có dấu hiệu nứt/lún, nền đất có đặc điểm phức tạp, ngõ vào rất hẹp hoặc công trình mới có tầng hầm và phần móng sâu.
Nếu hiện trạng xung quanh đã có vấn đề, không nên bỏ qua chỉ vì muốn đẩy nhanh tiến độ. Việc khảo sát càng kỹ từ đầu càng giúp đơn vị thiết kế và thi công có thêm cơ sở lựa chọn biện pháp phù hợp.
>> Xem thêm: Nhà Có Ban Công: Thiết Kế Như Thế Nào Để Đẹp, Thoáng Và An Toàn?
Những sai lầm thường gặp khi xây nhà sát nhà bên cạnh
Một số gia chủ chỉ quan tâm đến căn nhà của mình mà không khảo sát hiện trạng công trình xung quanh.Một số trường hợp khác bắt đầu đào móng ngay sau khi phá dỡ nhà cũ mà chưa ghi nhận tình trạng của nhà liền kề.
Việc thay đổi thiết kế hoặc kết cấu trong quá trình thi công cũng là vấn đề cần hạn chế. Những thay đổi tưởng như nhỏ ở phần móng, tường hoặc hệ thống thoát nước có thể ảnh hưởng đến nhiều hạng mục khác.
Ngoài ra, việc để vật liệu xây dựng lấn chiếm lối đi, cản trở giao thông hoặc ảnh hưởng đến sinh hoạt của các hộ xung quanh cũng có thể tạo ra những bất tiện không cần thiết.
Nên lựa chọn nhà thầu như thế nào khi xây nhà sát vách?
Với những khu đất có công trình liền kề, gia chủ nên ưu tiên đơn vị có quy trình khảo sát và tổ chức thi công rõ ràng. Một đơn vị thi công không chỉ cần quan tâm đến việc xây căn nhà mới mà còn phải đánh giá điều kiện thực tế của khu đất, công trình xung quanh, đường vận chuyển và khả năng tổ chức thi công.
Trong quá trình làm việc, gia chủ nên yêu cầu làm rõ:
Phương án thi công phần móng được lựa chọn dựa trên cơ sở nào?
Công trình liền kề được khảo sát và ghi nhận hiện trạng ra sao?
Biện pháp hạn chế ảnh hưởng đến nhà bên cạnh là gì?
Hệ thống thoát nước và chống thấm tại khu vực tiếp giáp được xử lý thế nào?
Vật liệu và máy móc được vận chuyển vào công trình bằng phương án nào?
Những câu hỏi này giúp gia chủ đánh giá cách nhà thầu chuẩn bị trước khi công trình bắt đầu.
VillaHome khảo sát điều kiện thực tế trước khi triển khai
Đối với nhà phố, đặc biệt là công trình nằm trong khu dân cư đông đúc, điều kiện thực tế có ảnh hưởng trực tiếp đến phương án thi công. VillaHome hiện mô tả quá trình khảo sát có xem xét nền đất, cao độ, ranh giới xây dựng, nhà liền kề, ngõ hẹp và điều kiện vận chuyển vật tư trước khi lập phương án.
Đây là bước cần thiết để công trình không chỉ được thiết kế phù hợp với nhu cầu của gia chủ mà còn có phương án triển khai phù hợp với thực tế khu đất.
Với những căn nhà nằm sát công trình hiện hữu, việc khảo sát càng có ý nghĩa vì phần lớn các vấn đề khó xử lý nhất thường nằm ở những vị trí tiếp giáp mà gia chủ không thể quan sát đầy đủ sau khi nhà đã hoàn thiện.
>> Xem thêm: Nhà Có 2 Mặt Tiền: Những Lưu Ý Quan Trọng Khi Thiết Kế Và Xây Dựng
Kết luận
Xây nhà sát vách nhà hàng xóm đòi hỏi gia chủ quan tâm nhiều hơn đến hiện trạng khu đất và công trình xung quanh. Từ khảo sát nhà liền kề, ghi nhận hiện trạng, đào móng, chống thấm, thoát nước cho đến phương án vận chuyển vật liệu đều cần được chuẩn bị trước khi khởi công.
Một phương án thiết kế tốt cần đi cùng biện pháp thi công phù hợp. Đặc biệt, những công trình trong khu dân cư đông đúc hoặc nằm trong ngõ hẹp càng không nên áp dụng một phương án thi công giống nhau cho mọi khu đất.
Nếu bạn đang chuẩn bị xây nhà sát công trình liền kề, VillaHome có thể tư vấn và khảo sát thực tế để xác định phương án thiết kế, diện tích xây dựng và giải pháp thi công phù hợp với điều kiện khu đất, từ đó giúp gia chủ chủ động hơn về chi phí và quá trình triển khai.