Với những gia đình xây nhà phố tại đô thị, đặc biệt trên những khu đất có mặt tiền khoảng 4–5m, bài toán chỗ đỗ ô tô luôn là một trong những vấn đề cần được tính toán từ rất sớm. Nếu dành toàn bộ tầng 1 cho gara, phòng khách và khu vực sinh hoạt sẽ bị thu hẹp. Nếu đưa ô tô xuống tầng hầm, gia chủ có thể giải phóng mặt bằng tầng trệt nhưng đổi lại phải đầu tư thêm cho kết cấu, đào đất, chống thấm, thông gió, thoát nước và hệ thống ram dốc.
Chính vì vậy, câu hỏi “nhà phố có nên làm tầng hầm?” không có một đáp án giống nhau cho mọi khu đất. Một căn nhà có mặt tiền rộng, đường trước nhà thuận lợi và nhu cầu sử dụng ô tô cao có thể rất phù hợp với tầng hầm. Ngược lại, với một khu đất nhỏ, đường vào hẹp, cao độ nền bất lợi hoặc ngân sách xây dựng bị giới hạn, tầng hầm đôi khi lại trở thành khoản đầu tư không thực sự cần thiết.
Điều quan trọng không phải là tầng hầm có đẹp hay hiện đại hay không, mà là tầng hầm có giải quyết đúng vấn đề của gia đình và phù hợp với điều kiện khu đất hay không.
Tầng hầm nhà phố dùng để làm gì?
Công năng phổ biến nhất của tầng hầm là làm gara ô tô. Tuy nhiên, một tầng hầm được thiết kế tốt có thể đảm nhiệm nhiều chức năng khác như khu vực để xe máy, kho, phòng kỹ thuật, khu vực đặt máy bơm, hệ thống điện nước hoặc không gian phụ trợ.
Với những căn nhà phố có diện tích xây dựng hạn chế, tầng hầm còn giúp đưa những không gian ít cần ánh sáng tự nhiên xuống dưới, từ đó dành các tầng phía trên cho những chức năng quan trọng hơn.
Chẳng hạn, một căn nhà 4 tầng có tầng hầm có thể bố trí tầng hầm làm gara và kho; tầng 1 dành cho phòng khách và bếp; các tầng trên dành cho phòng ngủ, phòng thờ và không gian sinh hoạt của gia đình.
Tuy nhiên, không nên hiểu rằng càng nhiều công năng đưa xuống tầng hầm càng tốt. Không gian dưới đất có những hạn chế riêng về ánh sáng, thông gió, độ ẩm và khả năng thoát hiểm. Vì vậy, những không gian sinh hoạt chính như phòng ngủ hoặc phòng khách thường không phải lựa chọn lý tưởng cho tầng hầm nhà phố.
Ưu điểm lớn nhất của tầng hầm là gì?
Tầng hầm giải phóng diện tích tầng 1
Đây là lợi ích dễ nhận thấy nhất.
Nếu không có tầng hầm, một căn nhà có ô tô thường phải dành một phần đáng kể diện tích tầng 1 cho gara. Với những khu đất chỉ khoảng 4×15m hoặc 5×20m, diện tích này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến cách bố trí phòng khách, bếp và cầu thang.
Khi đưa gara xuống tầng hầm, tầng 1 có thể được tổ chức theo hướng phục vụ sinh hoạt tốt hơn. Đặc biệt với gia đình vừa có ô tô vừa thường xuyên sử dụng tầng trệt để tiếp khách, phương án này có thể tạo ra sự khác biệt đáng kể.
>> Xem thêm: Nhà 3 Tầng 5x20m Hết Bao Nhiêu Tiền? Dự Toán Tham Khảo
Tầng hầm giúp tăng diện tích sử dụng
Tầng hầm không chỉ là nơi để ô tô. Nếu thiết kế hợp lý, đây có thể là khu vực chứa đồ, kho gia đình hoặc không gian kỹ thuật mà nếu đưa lên các tầng trên sẽ chiếm mất diện tích sinh hoạt. Đối với gia đình có nhiều đồ dùng theo mùa, xe đạp, thiết bị gia đình hoặc nhu cầu lưu trữ lớn, kho ở tầng hầm có thể rất hữu ích.
Không gian tầng trên được sử dụng hiệu quả hơn
Một trong những nguyên tắc quan trọng khi thiết kế nhà phố là mỗi mét vuông cần được sử dụng đúng mục đích. Nếu tầng 1 phải dành quá nhiều diện tích cho gara, những không gian như phòng khách hoặc bếp có thể bị ép nhỏ lại. Tầng hầm giúp chuyển công năng này xuống dưới, tạo điều kiện tổ chức các tầng sinh hoạt phía trên thoải mái hơn.
Nhược điểm của tầng hầm mà gia chủ cần cân nhắc
Tầng hầm không phải là một “tầng miễn phí”. Đây là phần công trình có yêu cầu kỹ thuật phức tạp hơn nhiều so với tầng nổi.
Chi phí đầu tư tăng
Khi xây tầng hầm, gia chủ phải tính đến nhiều hạng mục mà nhà không có tầng hầm sẽ không cần hoặc cần ở mức đơn giản hơn. Có thể bao gồm công tác đào đất, vận chuyển đất, kết cấu tường và sàn tầng hầm, chống thấm, chống áp lực đất và nước, hệ thống thoát nước, bơm nước, ram dốc, thông gió, chiếu sáng và hoàn thiện.
Nếu điều kiện địa chất phức tạp hoặc công trình nằm sát nhà hàng xóm, biện pháp thi công còn có thể phải được tính toán kỹ hơn. Vì vậy, không nên nhìn tầng hầm đơn giản theo cách “thêm một tầng thì chỉ cộng thêm tiền xây một tầng”. Cấu tạo và biện pháp thi công tầng hầm có những yêu cầu riêng.
Thi công khó hơn
Đào sâu xuống dưới cốt nền hiện hữu luôn cần được tính toán cẩn thận, đặc biệt trong khu dân cư đông đúc. Nếu hai bên là nhà đã xây lâu năm, việc đào đất có thể ảnh hưởng đến công trình liền kề nếu biện pháp chống đỡ không phù hợp. Đây cũng là lý do nhà phố có tầng hầm nên được khảo sát hiện trạng kỹ trước khi thi công, thay vì chỉ dựa vào bản vẽ kiến trúc.
Nguy cơ thấm và ngập
Nước là một trong những vấn đề cần đặc biệt quan tâm với tầng hầm. Nếu chống thấm không tốt, nước có thể xâm nhập qua tường, sàn hoặc các vị trí tiếp giáp. Trong những trận mưa lớn, nếu hệ thống thoát nước không đủ khả năng xử lý, nước từ ram dốc cũng có thể chảy xuống tầng hầm. Vì vậy, thiết kế tầng hầm phải tính đồng thời chống thấm và thoát nước, không nên xem đây là hai hạng mục xử lý riêng biệt sau khi xây xong.
Nhà mặt tiền 4m có nên làm tầng hầm?
Đây là trường hợp cần cân nhắc rất kỹ. Với mặt tiền 4m, chiều rộng ram dốc xuống tầng hầm bị giới hạn. Trong khi đó, ô tô cần một khoảng không gian đủ để di chuyển, quay đầu và ra vào an toàn.
Nếu khu đất có chiều sâu khoảng 18–20m, phương án tầng hầm có thể khả thi hơn so với một khu đất chỉ sâu 12–15m. Nhưng khả năng xây dựng thực tế còn phụ thuộc vào cao độ nền, vị trí đường, quy định xây dựng và cách tổ chức mặt bằng.
Không nên chỉ nhìn vào diện tích khu đất. Chiều dài phần đất có thể dành cho ram dốc cũng là yếu tố rất quan trọng. Một căn nhà mặt tiền 4m nhưng chiều sâu lớn có thể có nhiều lựa chọn hơn một căn nhà 4m nhưng chiều sâu ngắn.
>> Xem thêm: Nhà Phố Có Nên Thiết Kế Phòng Ngủ Tầng 1? Khi Nào Nên Bố Trí?
Nhà 5×20m có nên làm tầng hầm?
Khu đất 5×20m có lợi thế hơn về chiều rộng so với nhà 4m, nhưng vẫn cần tính toán kỹ tổng mặt bằng. Với chiều sâu 20m, kiến trúc sư có nhiều không gian hơn để nghiên cứu vị trí ram dốc, khu vực đỗ xe và các không gian phụ trợ.
Tuy nhiên, nếu gia đình chỉ có một ô tô và tầng 1 vẫn có thể bố trí gara mà không ảnh hưởng quá nhiều đến công năng, tầng hầm chưa chắc là lựa chọn tối ưu.
Ngược lại, nếu gia đình có nhiều phương tiện, thường xuyên sử dụng ô tô hoặc muốn dành toàn bộ tầng 1 cho không gian sinh hoạt, tầng hầm có thể mang lại giá trị sử dụng rõ rệt.
Tầng hầm và tầng bán hầm khác nhau thế nào?
Ngoài tầng hầm toàn phần, gia chủ có thể cân nhắc tầng bán hầm.
Về ý tưởng kiến trúc, tầng bán hầm nằm thấp hơn cốt nền chính nhưng một phần không gian vẫn cao hơn hoặc tiếp cận với mặt đất bên ngoài. Nhờ đó, tầng bán hầm có thể nhận được nhiều ánh sáng và thông gió tự nhiên hơn tầng hầm kín hoàn toàn.
Trong một số khu đất, bán hầm là phương án cân bằng giữa việc cần gara và mong muốn giảm mức độ “âm” của tầng dưới. Tuy nhiên, bán hầm không phải lúc nào cũng phù hợp. Cao độ đường, cao độ nền nhà, khả năng bố trí lối xuống và các yêu cầu quy hoạch cần được kiểm tra trước khi quyết định.
Khi nào nên làm tầng hầm cho nhà phố?
Tầng hầm thường đáng cân nhắc khi gia đình có một hoặc nhiều nhu cầu sau.
Gia đình sử dụng ô tô thường xuyên và muốn có không gian đỗ xe riêng, thuận tiện.
Tầng 1 có giá trị sử dụng cao, chẳng hạn gia đình muốn dành tầng trệt cho phòng khách, bếp, phòng ăn hoặc hoạt động kinh doanh.
Khu đất đủ chiều sâu để bố trí ram dốc và không gian gara hợp lý.
Mặt đường và điều kiện tiếp cận phù hợp, không gây khó khăn cho xe ra vào.
Ngân sách xây dựng đủ rộng để đầu tư cho kết cấu, chống thấm và các hệ thống kỹ thuật cần thiết.
Gia đình có nhu cầu kho hoặc không gian phụ trợ lớn, muốn giải phóng diện tích các tầng trên.
Trong những trường hợp này, tầng hầm không chỉ làm căn nhà “hiện đại hơn” mà có thể giải quyết một nhu cầu rất cụ thể.
Khi nào không nên làm tầng hầm?
Ngược lại, có những trường hợp việc xây tầng hầm có thể không mang lại hiệu quả tương xứng với chi phí bỏ ra. Nếu khu đất quá nhỏ và ram dốc chiếm một tỷ lệ lớn diện tích, tầng hầm có thể khiến mặt bằng trở nên kém hiệu quả. Nếu gia đình không có ô tô và không có nhu cầu lưu trữ lớn, việc bỏ thêm ngân sách cho tầng hầm có thể không cần thiết.
Nếu ngân sách xây dựng bị giới hạn, ưu tiên chất lượng kết cấu và hoàn thiện các tầng sinh hoạt có thể hợp lý hơn. Nếu công trình nằm trong khu vực có điều kiện địa chất hoặc thi công đặc biệt phức tạp, cần đánh giá kỹ giải pháp kỹ thuật trước khi quyết định. Và đặc biệt, nếu lối xuống tầng hầm quá dốc, quá ngắn hoặc khó tổ chức, việc có một tầng hầm đẹp trên bản vẽ nhưng sử dụng bất tiện trong thực tế sẽ không phải là phương án tốt.
Ram dốc tầng hầm cần được tính toán như thế nào?
Ram dốc là một trong những yếu tố quan trọng nhất của nhà có tầng hầm. Không gian này phải đủ để ô tô xuống và lên mà không bị cạ gầm, đồng thời có khả năng thoát nước khi trời mưa.
Nếu ram dốc quá ngắn, độ dốc có thể trở nên lớn. Nếu ram dốc quá dài, diện tích sử dụng của khu đất lại bị tiêu tốn. Ngoài độ dốc, còn phải tính đến chiều rộng, bán kính chuyển hướng, vị trí cổng, khoảng dừng trước khi xuống hầm và khả năng thoát nước.
Đây là lý do không nên quyết định làm tầng hầm chỉ dựa trên mong muốn có chỗ để ô tô. Phải đưa phương án ram dốc vào mặt bằng ngay từ đầu để kiểm tra tính khả thi.
Tầng hầm có cần chống thấm đặc biệt không?
Có.
Không gian dưới mặt đất chịu tác động của đất và nước khác hoàn toàn so với tầng nổi. Vì vậy, giải pháp chống thấm cần được nghiên cứu ngay trong thiết kế kết cấu và kiến trúc.
Các vị trí cần đặc biệt quan tâm gồm sàn tầng hầm, tường bao, mạch ngừng bê tông, vị trí xuyên tường, chân tường và khu vực ram dốc.
Ngoài chống thấm, hệ thống thu gom và thoát nước cũng phải được tính toán. Trong một số phương án, hệ thống bơm nước có thể cần được bố trí để xử lý nước trong trường hợp cần thiết.
Một tầng hầm tốt không chỉ là tầng hầm không bị nước vào trong ngày bình thường, mà còn phải có phương án xử lý khi gặp điều kiện thời tiết bất lợi.
Làm tầng hầm có ảnh hưởng đến nhà hàng xóm không?
Đây là vấn đề đặc biệt quan trọng với nhà phố xây chen. Khi đào đất sâu hơn nền móng của công trình bên cạnh, nguy cơ ảnh hưởng đến kết cấu nhà hàng xóm có thể tăng lên nếu không có biện pháp chống đỡ phù hợp.
Trước khi thi công, cần khảo sát hiện trạng các công trình liền kề, đánh giá điều kiện nền đất và xác định biện pháp đào đất, chống thành hố đào, chống đỡ và thi công kết cấu.
Đối với những khu đất có nhà hàng xóm sát ranh, đây không phải là hạng mục nên tiết kiệm bằng cách bỏ qua khảo sát hoặc sử dụng một biện pháp thi công áp dụng máy móc cho mọi công trình.
Có nên làm tầng hầm chỉ để tăng giá trị căn nhà?
Không nên.
Tầng hầm có thể làm tăng giá trị sử dụng của một căn nhà nhưng không có nghĩa cứ xây thêm tầng hầm là căn nhà sẽ có hiệu quả đầu tư cao hơn.
Một gia đình không có ô tô có thể không nhận được nhiều lợi ích từ gara tầng hầm. Một căn nhà có diện tích nhỏ có thể bị mất nhiều diện tích cho ram dốc. Một công trình có ngân sách hạn chế có thể gặp áp lực tài chính nếu phát sinh thêm nhiều hạng mục kỹ thuật.
Do đó, câu hỏi đúng nên là:
Tầng hầm giải quyết vấn đề gì cho gia đình tôi?
Nếu câu trả lời đủ rõ ràng và lợi ích sử dụng lớn hơn chi phí đầu tư, tầng hầm đáng để cân nhắc.
Có thể thiết kế tầng hầm chỉ để làm gara ô tô không?
Hoàn toàn có thể và đây là một trong những phương án phổ biến. Trong trường hợp này, mặt bằng tầng hầm nên ưu tiên khả năng đưa xe vào và ra thuận tiện, đồng thời dành một phần diện tích hợp lý cho xe máy, kho nhỏ và khu vực kỹ thuật.
Không nên cố nhồi quá nhiều công năng vào tầng hầm chỉ vì đã bỏ tiền xây thêm một tầng. Một gara rộng rãi, dễ sử dụng và có hệ thống kỹ thuật được tổ chức tốt đôi khi có giá trị hơn một tầng hầm chứa quá nhiều phòng phụ nhưng chật chội.
Chi phí làm tầng hầm phụ thuộc vào những yếu tố nào?
Không thể đưa ra một mức giá cố định cho mọi nhà phố có tầng hầm. Chi phí có thể phụ thuộc vào diện tích tầng hầm, độ sâu cần đào, điều kiện đất, phương án kết cấu, biện pháp chống đỡ, khoảng cách với nhà hàng xóm, hệ thống chống thấm, thoát nước, ram dốc và mức độ hoàn thiện.
Trong đó, điều kiện thi công thực tế có thể tạo ra sự khác biệt rất lớn. Ví dụ, hai khu đất cùng diện tích nhưng một khu đất nằm giữa hai công trình thấp tầng, có đường vào rộng và nền đất thuận lợi sẽ có điều kiện thi công khác với khu đất nằm trong ngõ nhỏ, hai bên là nhà cũ và cần kiểm soát chặt chẽ quá trình đào đất.
Vì vậy, gia chủ không nên lấy đơn giá tầng hầm của một công trình khác để áp trực tiếp cho nhà mình.
Tầng hầm có phù hợp với ngân sách xây nhà 1–2 tỷ không?
Đây là vấn đề cần cân nhắc rất thực tế.
Với ngân sách khoảng 1–2 tỷ, việc bổ sung tầng hầm có thể làm thay đổi đáng kể bài toán phân bổ vốn, đặc biệt nếu căn nhà vốn đã có nhiều tầng và yêu cầu hoàn thiện cao.
Nếu gia chủ ưu tiên một căn nhà hoàn thiện tốt trong ngân sách giới hạn, có thể cần so sánh ít nhất ba phương án:
Phương án 1: Không làm tầng hầm, bố trí gara tại tầng 1.
Phương án 2: Làm tầng bán hầm.
Phương án 3: Làm tầng hầm toàn phần.
Sau khi đưa diện tích, công năng, số lượng xe, điều kiện khu đất và ngân sách vào cùng một bài toán, gia chủ mới có thể biết phương án nào thực sự hợp lý.
Đây là cách tiếp cận tốt hơn nhiều so với việc quyết định làm tầng hầm chỉ vì thấy một mẫu nhà trên mạng đẹp và tiện nghi.
Những sai lầm cần tránh khi thiết kế tầng hầm
Một trong những sai lầm phổ biến là chỉ tính diện tích đỗ xe mà quên diện tích ram dốc. Một gara đủ rộng trên giấy nhưng lối xuống không hợp lý sẽ khiến việc sử dụng hàng ngày rất bất tiện.
Sai lầm thứ hai là không tính đến nước mưa chảy xuống ram dốc. Khu vực này cần có giải pháp thu và thoát nước phù hợp.
Sai lầm thứ ba là xem nhẹ chống thấm ngay từ đầu và chỉ tìm cách xử lý khi tầng hầm xuất hiện nước.
Sai lầm thứ tư là không khảo sát công trình liền kề trước khi đào đất. Sai lầm thứ năm là cố đưa quá nhiều công năng xuống tầng hầm mà không xem xét ánh sáng, thông gió và điều kiện sử dụng.
Sai lầm cuối cùng là tính chi phí tầng hầm theo diện tích sàn đơn thuần mà bỏ qua các chi phí liên quan đến đào đất, chống đỡ, chống thấm, ram dốc và hệ thống kỹ thuật.
Nên lựa chọn tầng hầm, bán hầm hay gara tầng 1?
Có thể hình dung đơn giản như sau: Nếu gia đình cần chỗ đỗ ô tô nhưng ngân sách vừa phải, gara tầng 1 thường là phương án đơn giản hơn.
Nếu gia đình muốn giải phóng tầng 1 nhưng vẫn muốn giảm mức đầu tư và độ phức tạp so với tầng hầm toàn phần, bán hầm có thể là một phương án cần nghiên cứu.
Nếu gia đình có nhu cầu đỗ xe cao, khu đất phù hợp và ngân sách cho phép, tầng hầm toàn phần có thể mang lại hiệu quả sử dụng tốt nhất. Không có phương án nào tốt nhất cho tất cả mọi người. Phương án tốt nhất là phương án phù hợp với khu đất, nhu cầu và ngân sách thực tế của gia đình.
Trước khi quyết định làm tầng hầm, gia chủ nên kiểm tra gì?
Trước khi chốt phương án, nên kiểm tra lần lượt:
Diện tích và kích thước khu đất: đủ để bố trí tầng hầm và ram dốc hay không?
Cao độ đường: chênh lệch giữa đường và nền nhà có thuận lợi không?
Điều kiện công trình hai bên: nhà hàng xóm có sát ranh không, móng hiện hữu như thế nào?
Điều kiện địa chất: nền đất, nước ngầm và khả năng đào sâu cần được đánh giá.
Nhu cầu sử dụng: có bao nhiêu ô tô, xe máy và cần kho hay không?
Ngân sách: khoản đầu tư thêm cho tầng hầm có ảnh hưởng đến những hạng mục quan trọng khác không?
Quy định xây dựng: tầng hầm có phù hợp với quy hoạch, giấy phép và các quy định áp dụng tại địa phương không?
Khi tất cả yếu tố này được xem xét đồng thời, quyết định có nên làm tầng hầm sẽ rõ ràng hơn rất nhiều.
Kết luận: Nhà phố có nên làm tầng hầm?
Nhà phố có nên làm tầng hầm hay không phụ thuộc vào nhu cầu sử dụng, kích thước khu đất, điều kiện thi công và ngân sách của từng gia đình.
Tầng hầm là lựa chọn đáng cân nhắc nếu gia chủ cần gara ô tô, muốn giải phóng diện tích tầng 1 và có khu đất đủ điều kiện để bố trí ram dốc. Ngược lại, nếu diện tích nhỏ, nhu cầu sử dụng không cao hoặc ngân sách hạn chế, gara tầng 1 hoặc bán hầm có thể là phương án hợp lý hơn.
Đặc biệt với nhà phố xây chen tại đô thị, quyết định làm tầng hầm cần được đưa ra ngay từ giai đoạn khảo sát và thiết kế, bởi đây là hạng mục ảnh hưởng đồng thời đến kết cấu, cao độ, mặt bằng, chống thấm, thoát nước và biện pháp thi công.
Một tầng hầm tốt không phải là tầng hầm đắt tiền nhất, mà là tầng hầm giải quyết đúng nhu cầu của gia đình và được thiết kế phù hợp với chính khu đất đó.
Nếu gia đình đang chuẩn bị xây nhà phố và phân vân giữa gara tầng 1, tầng bán hầm và tầng hầm, việc so sánh các phương án ngay từ đầu sẽ giúp kiểm soát ngân sách tốt hơn và tránh phải thay đổi thiết kế khi công trình đã bắt đầu thi công.